我市新物业管理条例将于明年施行
2017-12-21
(来源:珠海特区报：2017年11月23日）
物业管理条例关乎民生，与千家万户的切身利益息息相关。历经五次审议，11月22日，《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称新条例）经市九届人大常委会第九次会议表决通过，该条例也成为市人大常委会有立法权以来，市民关注度最高、立法难度最大、调研论证最深入、常委会审议次数最多的法规项目。据悉，待原《珠海市物业管理条例》报请省人大常委会批准废止后，新条例有望于明年上半年颁布施行。
新物业管理条例亮点多
亮点1：
业主大会召开难 首次业主大会门槛降低
问题：现实生活中业委会运行难、开展工作遇到诸多制约，同时对其监管也难，尤其财务管理缺乏规制，业委会成员不作为甚至侵害到业主权益的事件也屡屡发生。
新条例规定：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的；物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的；首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的，满足以上三个情形之一的，业主就可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。
相比原条例，为进一步降低设立首次业主大会的门槛，业主联名设立首次业主大会的，设立要求的联名业主人数比例从百分之二十降至百分之十，同时增加第二、三项规定，一名业主也能提出设立业主大会的要求。
亮点2：
业委会运行监管难
规范业主委员会运作
问题：业主遇到物业纠纷投诉无门，基层缺乏物业管理专门人员与相应的业务能力，对业主组织的成立与运行指导不力。管理部门物业管理职责不清、管理职能弱化、管理人员素质不高是我市物业管理存在的突出问题。
新条例规定：完善业主委员会备案制度，赋予其一定的权利能力，规定业主委员会向区物业管理行政主管部门备案，有权刻制印章、设立银行账户。
同时要求业委会建立规范的财务制度，保存相关的财务收支资料。对于业委会财务审计，根据业主大会通过的管理规约或议事规则约定进行。对于业主委员会成员索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益，或者侵占业主共有财物的，由物业管理行政主管部门责令改正，并没收违法所得，遇到情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
亮点3：
政府监管难
明确政府职能管理不缺位
问题：遇到物业纠纷投诉无门，缺乏物业管理专门人员与相应的业务能力，对业主组织的成立与运行指导不力。管理部门物业管理职责不清、管理职能弱化、管理人员素质不高是我市物业管理存在的突出问题。
新条例规定：明确规定市、区政府职能，划分了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责，要求镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职工作人员，建立纠纷调处机制。
强化政府在物业纠纷中的指导与服务，规定加强各级物业管理主体的培训，提高其业务指导与监督能力，在基层镇、街建立物业纠纷调处机制。对不具备成立业主大会或自治无效的住宅小区，可以由镇政府、街道办组织成立临时机构物业管理委员会，代行业委会职责。
聚焦市民关心热点
1 车库车位
配比不足每户业主只能购买一个车位
近年来，小区停车位日益紧张，在业主和物管之间，不少小区都发生过因停车位而引起的纠纷。
新条例确定车库车位优先租给业主原则，在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。
建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。
2 物业专项维修基金
无业委会小区可由镇街推荐的代表筹集
物业专项维修资金的应急使用既要防止被滥用，又要切实解决业主遇到的问题。老旧小区物业管理调费困难且物业专项维修资金历史空白，遇到维修问题需筹集物业专项维修资金时难度较大。
新条例中，针对屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯故障，消防系统故障，因台风等自然灾害造成严重损害等五种情形设置维修资金应急使用制度，受理机构应两个工作日完成审批，简化使用程序。
新条例针对老旧小区也作了区别处理，规定如果未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域，决定对全体共有的物业进行维修的，由业主委员会负责筹集维修费用；决定对部分共有的物业进行维修的，由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，则由物业所在地的镇政府、街道办组织推选的业主代表负责。
3 物业服务
双方失信行为都纳入诚信管理
业主因为物业公司服务不到位拒交物业费，物业公司又因为部分业主不交物业费而降低服务质量，从而导致物业管理工作进入“死循环”。
对此问题，不少意见认为信用管理是一项综合有效的监管手段，同时符合行政管理改革的价值取向。新条例中规定市物业管理行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系，完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制，强化信用信息的公开、公示和应用。
对于业主来说，业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业依法申请仲裁或者提起诉讼后，经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。
对于物业服务企业来说，物业服务企业有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金、物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料等八种情形的，应当录入物业服务企业信用信息档案，建设单位、业主大会可以在招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。
新条例创新举措解读
随着近年来房地产市场的快速发展，人民群众对居住环境、物业服务的要求日益提升，涉及业主自治和物业管理方面的问题日益增多，据了解，我市物业管理的纠纷目前已占到街道调处的日常纠纷约六成以上。新的物业管理条例的制定不仅关系到业主自治，还关系到物业服务企业的发展和政府部门的治理水平。对此，新条例提出了不少创新举措，达到进一步提高我市物业管理水平的目的。记者通过对话市人大常委会法工委相关负责人，对这些创新之处进行了解读。
全国首个对党建引领作出规定的物业管理法规
新条例在第九条中提出，鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责。加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。这也是全国首个提出在物业管理领域对党建引领作出规定的物业管理法规。
解读：在现实生活中遇到物业纠纷，经常存在业主“事前不参与、事后找政府”的现象，这就需要基层党组织和优秀业主、党员业主发挥先锋模范的引领作用，保证和推动物业管理活动依法有序开展。不过需要注意的是，党员业主仍需通过法定程序成为业主委员会成员依法履行职责，不是对业主组织的取代。
电子投票系统提高业主大会开会和决议效率
新条例在第三十六条中规定，市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票系统，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算，不得向业主收取费用。
解读：业委会换届、更换物业公司等小区重大事项决策，都需召开业主大会并得到一定比例的业主同意通过。对于一些较大小区，召集符合法定人数的业主开会非常不易，也很难找到足够大的会场，经常出现一人一个票箱四处找人投票的难题。电子投票系统的建立将通过现代科技信息手段，解决业主大会召集难、决策难的问题。与不动产登记信息实现共享后，还能解决业主身份进行认证的问题，提高选举、投票的公信力。
招投标平台提高物业企业服务水平
新条例在第五十六条中规定，市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台。住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。
解读：对住宅物业前期选聘进行规范，开发商选择物业服务企业服务应当通过平台进行，对于非建设单位的选聘行为不作强制，平台对业主开放后，业主大会可通过平台选聘物业服务企业。平台将与物业服务企业信用管理相结合，通过平台可以了解物业服务企业的基本情况，包括经营信息、诚信信息等，有利于推动形成规范的物业服务市场，形成良性竞争关系，促进行业持续、健康发展。
声音
注重监管 加强监督
希望条例更具操作性和重监管
对新规的执行和落地，家住诚丰逸翠园的业主杨女士充满期待，她认为新规越来越人性化，但后续如何实际有效地落地执行方是关键所在。对此，杨女士表示需要引入监管制度，让新规不仅是停留在纸面上，更是落在实处。
而作为与新规打交道最多的业主委员会，他们则更关心条例的可操作性。诚丰逸翠园业委会主任卢先生认为，新条例需要更加细化内容、更加明确各项责任、更具操作性。他举了一个简单的例子，对没有维修基金的小区，有重大维修项目，小区各方该怎么做，应该要有指引。“有了明确的指示，将避免许多开发商、物业和业主之间的纠纷。”卢先生称。
建议细化监事会制度加强监督
每天都会处理许多大小物业纠纷的梅华街道南村居委会书记林文胜也认为，新规能否发挥作用和改善物业问题，关键在于能否有完善的监管机制。他表示，要让业主和物业公司有良好的沟通，少不了业委会，可很多业委会却难摆正自己位置，容易权利过大。要做好平衡，建议在现有基础上细化监事会制度，同时引入议事制度，通过业委会、监事会、议事代表三方相互制衡共同出力，家园才能更民主更和谐。“目前辖区多个小区都在推行这种模式，收到了不错的效果。”林文胜称。
链接
条例出台背景
2008年4月1日我市颁布实施了《珠海市物业管理条例》，2010年市人大常委会曾对《珠海市物业管理条例》的个别条款作过修改。但随着经济社会的发展，物业管理新矛盾、新问题不断产生，同时国务院《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法规陆续颁布实施，原条例已不能满足当前的实际需要，亟需重新制定条例进行相应的修订补充和完善。
为此，条例的修改纳入2016年市人大常委会立法计划。在立法形式上，采取了“废旧立新”的方式，由市政府组织《珠海经济特区物业管理条例》的起草，2016年6月，经市政府审议通过并提请市人大常委会审议。2016年7月至2017年11月期间，市人大常委会对条例草案进行了五次审议，并于2017年11月22日表决通过。
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